האם יש עתיד למשרדים ומסחר המניב?
 |
| בתמונה: רואי דינוביץ צילום: יהודית הופמן |
האם יש עתיד למשרדים ומסחר המניב?
בכל אזור שחיים אנשים יש לענות על
שירותים רחבים ולא לספק רק בטון וברזלים. עתידם של הנכסים המניבים בשנים הקרובות נראה מבטיח, והחברות הגדולות יצטרכו להיערך בהתאם.
מאת: רואי דינוביץ, ראש מנהלת העסקים עיריית רעננה המאמר פורסם במגזין נדל"ן מניב- דה מרקר
בשנת 2017 שמענו לא מעט על תחילתה המהפכה התעשייתית הדיגיטלית. מה הקשר בין זה לנדל"ן מניב ואיך תחום השירות מתחבר לכל זה?
במסגרת תפקידי כראש מנהלת העסקים בעיר
רעננה וכמתנדב שמסייע לגופים עסקיים ורשויות בארץ נחשפתי לשינוי המגמתי של תחומים אלה.
משרדים מניבים
חברות הנדל"ן ובעיקר החברות המוסדיות שכספינו מושקעים בהן, התנהלו לאורך השנים בצורה שמרנית תוך חשיבה והשקעה בבניינים
מאוכלסים עם חוזים לטווח ארוך או פוטנציאל לחוזים שכאלה, כך שהסיכונים בהשקעה שכזו היו נמוכים ומעטים. הביטחון בהסכם לטווח ארוך מראה כי ניתן לצפות את ההכנסה מאותו המבנה
ללא צורך בהשקעות נוספות, כתחזוקה
ושירות. זוהי תרבות שעל פיה החברות מקבלות את
הבניינים ברמת מעטפת, בונות
את המשרדים שלהן בעצמן לטווח הארוך, או לחילופין מקבלות מבעל הנכס משרד מוכן ומשלמות דמי ניהול עם
שירותי תחזוקה בסיסיים.
בשנה האחרונה אנו מבחינים בשינוי נורמות ההשקעה. חברות מעוניינות היום להתמודד פחות עם בינוי והסכמים לטווח ארוך
שיחייבו אותן לדאוג לאכלוס ותפעול הנכסים. בכנס עיר הנדל"ן באילת חשף לראשונה שלמה להב מנכ"ל הנכנסים הגלובלי של טבע כי גם חברת טבע לא בהכרח מסוגלת להתמודד עם
תפעול ואכלוס מבנים ונכסים. החברה
החליטה בשנה האחרונה לעצור את בניית הקמפוס החדש שלה ברעננה, בשל בעיות תקציביות וחוסר דינמיות והצורך בפיטורים ושינוי ארגוני של
החברה.
שינוי תרבות הצריכה והדינמיות במקומות
העבודה הביא עסקים רבים, גדולים
וקטנים כאחד לחשוב אחרת. היום
חברה מגייסת 50 עובדים
ואחרי כמה חודשים עשויה לפטר אותם ולמצוא את עצמה תקועה עם נכסים לטווח ארוך דבר
שפוגע ומעמיס על התקציב של החברה.
גם החברות הגדולות שחושבות שהן יכולות
להתעסק בנושא הנכסים, מוצאות
עצמן בבעיה. דוגמא להחלטה דינמית התואמת לצרכי השוק
נלמדת מעסקה חדשנית שנחתמה בין אמדוקס לג'ורג’ חורש הבעלים לשעבר של
הקרקע של אמדוקס. זה
האחרון חשב על יצירתיות ודינמיות עוד לפני עסקת טבע לאחר שהכניס סעיף בחוזה לפיו במידה
וטבע ירצו למכור את הקרקע זכות הראשונים תהיה שלו. העסקה בין חורש לאמדוקס היא עסקה להקמת חברה משותפת שתקים את הקמפוס
החדש של חברת אמדוקס וכך תתאפשר בעתיד דינמיות לפי הצרכים של חברת אמדוקס שיכולה להתאים
את השטחים לפי הצרכים שלה.
לכל זה מצטרף עולם המשרדים המשותפים שמעניק
פתרון בעיקר לעסקים קטנים, יזמים וסטרטאפים כמתחמי העבודה של חברות wework
וריג'ס. לאחרונה הצטרפה שחקנית חדשה לתחום חללי העבודה - חברת Wopa המציעה שטח בהיקף של 24,000
מ"ר ברעננה ומעניקה פתרון לחברות גדולות כמו
אמדוקס ועד לסטרטאפ קטן ובודד. היתרון של חברת Wopa ודומיה הוא כי החברה מאפשרת דינמיות בשטחי
המשרדים המושכרים בהתאם להתפתחות השוק. ניתן לשכור משרד קטן ללא התחייבות חוזית ארוכת טווח, ובהמשך להתפתח למשרד מרווח וגדול יותר, וליהפך. החברות
המשכירות שטחים במתחם נהנות משירות הכל כלול החל מכוח אדם שהחברה דואגת לו, מתקני, תחזוקה
ואף תרבות.
לאחר חודשים ספורים של שיווק הבחנו
בהצלחה האדירה שרשמה Wopa לאחר שאכלסה את כל המתחם בשיעור מלא של 100%. להשכרת שטחים בחללי עבודה, יתרון מובהק ושמו: תשואה, שהינה
גבוהה יותר מהשכרת שטחים בשיטה הקונבנציונאלית. הדבר נובע מתופעה הזוכה לכינוי "שימושים חוזרים" בשטחי המשרדים. שטחים קיימים אינם עומדים ריקים אלה מתחלפים על פני שוכרים שונים, לדוגמת חדרי ישיבות המושכרים בסבב למספר שוכרים במקביל. בשיטה הזו השטחים אינם עומדים ריקים והתשואה עליהם יכולה להגיע
לשיעור של כ-200% במקום 100%, בשטחים רגילים.
חברות רבות צריכה לפעול בשיטה שכזו, להיות פתוחות לשינויים ולהתאים עצמן לתנאי השוק. בשיטת הניהול המסורתית שהיתה נהוגה עד כה, אנו עשויים לראות יותר ויותר שטחי משרדים ריקים תשואות נמוכות ואולי
גם פילים לבנים.
שטחים מסחריים
מהפכה נוספת מתחוללת גם בעולם המסחר. כיום הקניונים מתמודדים עם המהפכה הצרכנית של רכישות דרך האינטרנט
וצפויים להיפגע עם כניסתם של שירותים חדשים לישראל כגון ענקית האינטרנט, חברת אמזון.
בכירי הכלכלה בארה"ב מעריכים כי בתוך שנה מהיום לא מעט מרכזי הקניות שלהם ורשתות הכלבו
הגדולות יתרוקנו מאנשים וימצאו עצמם בהפסדים גדולים. את השינויים אנחנו רואים כבר היום כאשר חלק מהקניונים בארץ ובעולם
לומדים להתאים את עצמם לעולם המקוון ומציעים שירותים אחרים כחנויות טכנולוגיה ושירות
ופחות אופנה. מגמה זו מחלחלת גם לרחובות הערים
השונות וניתןלהחבין כי אופי החנויות הולך ומשתנה בהדרגה – יותר שירות פחות מוצרים.
מהפכה שכזו גוררת יתרונות רבים בעיקר
לאזרח שעתיד להנות (סוף סוף) מתחרות בענף השירות ומכאן יחס טוב יותר מהספקים השונים. עם זאת היא עשויה גם לגרור אחריה שרשרת שינויים ומשברים כלכליים במשק, כגידול באחוז האבטלה.
לגישתי על הרשויות המקומיות לעודד
מרכזים מסחריים בייעוד של מתחמי פנאי ושירות וכך ייצרו אטרקטיביות ללקוחות פוטנציאלים. על הרגולטורים בתחום המיסוי לפעול להפחתת המיסוי למתחמים ועסקים נותני שירות.
להקים עסק מצליח בעידן המקוון
-
לחשוב דינמי תזזיתי
-
למכור שירותים נוספים
-
לחברה מוסדית: דרשו
פיזור סיכונים והשקעה באזורים מתפתחים.
-
והכי חשוב- התייעצו
עם הלקוח – אילו צרכים חסרים להם?
תגובות
הוסף רשומת תגובה